ÖBB Wohnbau: Sanierung statt Neubau

Die fortschreitende Bodenversiegelung zählt europaweit zu den größten umweltpolitischen Herausforderungen. Die Inanspruchnahme von freien Flächen für den Bau von Siedlungen, Gewerbegebieten, Parkplätzen und Straßen erreicht in den letzten Jahren eine rasante Zunahme. Österreich – ganz besonders aber auch das Bundesland Kärnten – sind dabei im Spitzenfeld gelistet: Die Bodenversiegelung im pro Kopf Vergleich ist in Kärnten doppelt so hoch wie in der Schweiz oder in Deutschland! Derzeit werden täglich ca. 11,5 ha Boden verbaut, was einer Fläche von rund 16 Fußballfeldern (pro Tag!) entspricht; bis zum Jahr 2020 wurden so österreichweit insgesamt 5.768 km² in Anspruch genommen. Das sind etwa 7% der Landesfläche und 18% des Dauersiedlungsraumes.

Um diesem Trend entgegenzuwirken, finden Konzepte wie die Sanierungen vorhandener Baumassen, aber auch Reconstructing (also die Neuerrichtung auf bereits bebauten Grundstücken) immer mehr Beachtung. Die ÖBB spielen mit ihrem Wohnprogramm diesbezüglich eine vielbeachtete Vorreiterrolle.

Das ÖBB-Wohnprogramm umfasst österreichweit rund 500 Wohnhausanlagen mit ca. 6.000 Wohnungen, die alle im Eigentum der ÖBB-Infrastruktur stehen. In Kärnten sind es rund 270 Wohnungen in 28 Wohnhäusern, die nun Schritt für Schritt modernisiert werden – auch um dem immer stärker werdenden Trend nach Mitarbeiter:innen-Wohnungen Rechnung zu tragen: Denn leistbares und modernes Wohnen in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz ist ein immer wichtiger werdendes Argument im Wettbewerb um neue Mitarbeiter:innen.

Umfangreiche Kernsanierungen unter
der Generalplanung der Trecolore Architects

Schon im Sommer 2022 haben wir ein Projekt in St. Veit an der Glan abgeschlossen. Anfang Juni 2023 folgte dann ein Wohnhaus in der Ossiacher Zeile in Villach: Das um 1950 als schlichter, puristischer Wohnbau errichtete Gebäude entsprach schon längst nicht mehr den Anforderungen an ein modernes Wohnen. Von den 32 Wohnungen waren zuletzt 27 unbewohnt.

Die Komplettsanierung umfasst auch die Erneuerung der gebäudetechnischen Anlagen, wobei ein besonderes Augenmerk auf Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, CO²-Redukion und Klimaschutz gelegt wird: Die Sanierungen erfüllen den klima:aktiv Silber Standard. „Der Anschluss an das örtliche Fernwärmenetz, neue Vollwärmeschutzfassaden, verbesserte Dämmung der Keller und Dachböden gemeinsam mit dem Tausch der Fenster sparen CO² und senken die Heizkosten.“ zeigt sich der zuständige Projektleiter der ÖBB Infrastruktur AG, Markus Hackl, begeistert.

Ein wichtiger Aspekt solcher Sanierungen ist die Optimierung der Grundrisse, damit die Raumgeometrie den Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohngefühl entsprechen kann. Dazu zählt auch die Neuerrichtung von Balkonen, aber auch die Gestaltung der Außenanlagen, ausreichend PKW-Abstellplätzen sowie die Errichtung eines zentralen Müllhauses inkl. überdachtem Fahrradabstellplatz.

Durch die Fassadensanierung stellt das ÖBB-Wohnhaus in der Ossiacher Zeile auch eine Aufwertung für das Stadtbild dar. Mit einer teilweisen Begrünung der Fassaden wird auch ein Beitrag zum Bemühen der Stadtverantwortlichen gesetzt, die Stadt zu einem klimaschonenden und lebenswerten Lebensraum zu machen. Denn Fassadenbegrünungen beeinflussen das Kleinklima positiv, weil sie die Fassade beschatten, diese sich dadurch nicht so aufheizen kann und sie zusätzlich Wasser verdunstet. Sie besitzen somit die Funktion einer lokalen „natürlichen Klimaanlage“. Darüber hinaus schlucken begrünte Fassaden Schallwellen. Damit können Wandbegrünungen zum Lärmschutz beitragen.

Die ÖBB-Wohnanlage in der Personalstraße in St. Veit an der Glan wurde um 1920 errichtet. Das Gebäude hat schon längst nicht mehr den Erwartungen an ein zeitgemäßes Wohnen entsprochen;  von den insgesamt 21 Wohnungen waren bereits 18 leerstehend und konnten nicht mehr vermietet werden. Eine Sanierung war unabdingbar und aufgrund der an und für sich guten Bausubstanz eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative zu einem kompletten Neubau.

Die Bauarbeiten sind im Frühjahr 2021 angelaufen und wurden Frühjahr 2022 abgeschlossen. Die Wohnungen werden wieder ÖBB-Mitarbeitern angeboten.

Die Generalsanierung umfasste neben der Kernsanierung der Zwischendecken und der Erneuerung der haustechnischen Infrastruktur auch eine Anpassung der Grundrisse, um mit der Verbesserung der Raumgeometrie die Ansprüche einer modernen Wohnanlage zu erfüllen.

Der Charakter des historischen Fassadenbildes wurde weitgehend erhalten – auf einen Vollwärmeschutz wurde aufgrund der Bausubstanz (50 cm starke Außenwände, die Wärme- und Schallschutzwerte entsprechen grundsätzlich den Kärntner Bauvorschriften) verzichtet. Um die Wohnqualität zu erhöhen, haben die meisten Wohnungen einen Balkon erhalten, der in den Innenhof ausgerichtet ist. Das Farbkonzept wurde auf alle drei Gebäude abgestimmt.

Auch die Außenanlagen wurden adaptiert, weil zusätzliche Parkplätze im Innenhof erforderlich waren. Die Park-, Fahrflächen und Gehwege sind nun teilweise gepflastert, teils asphaltiert. Die Grünflächen werden gärtnerisch gestaltet; ein Kommunikationsbereich für die Mieter sowie ein Kinderspielplatz bieten Platz zum Verweilen an.